河南焦作法院举办不动产执行专题培训，提升干警破解“执行难”专业能力。
2025年8月22日，河南省焦作市中级人民法院“怀庆天平大讲堂”第四讲开讲，中国政法大学教授谭秋桂围绕“不动产执行若干法律问题”进行专题授课，为全市法院执行干警、民事审判法官及法官助理带来了一场兼具理论深度与实践指导意义的专业培训。这场讲座不仅反映了司法机关对不动产执行难题的高度重视，更展现了在解决“执行难”问题上的持续努力。
不动产执行：司法实践中的“硬骨头”
不动产执行作为民事执行领域的重点和难点，涉及产权界定、查封处置、权益平衡等多重复杂问题。在司法实践中，不动产执行往往关系到多方利益平衡，包括申请执行人、被执行人、案外人以及各类优先权人的权益保护。
与动产执行相比，不动产执行具有标的物价值高、处置程序复杂、涉及主体多元等特点。一宗不动产可能同时存在多个抵押权和司法查封，还可能涉及夫妻共同财产、家庭唯一住房、建设工程优先受偿权等复杂情形。这些因素相互交织，使得不动产执行成为检验司法智慧和专业能力的重要领域。
谭秋桂教授作为最高人民法院民事执行专家咨询委员会委员，长期致力于民事执行理论与实务研究，其著作《民事执行原理研究》《民事执行法学》已成为该领域的权威参考文献。此次讲座中，谭教授从当前不动产执行中的难点问题切入，系统梳理了执行异议最新规则的理解与适用，深入剖析了执行实施中的典型问题与对策。
不动产执行的三大难点
产权界定难题
不动产登记制度虽然已经实施多年，但由于历史原因和现实因素，仍然存在登记内容与实际权利状况不一致的情形。例如，夫妻共同财产可能仅登记在一方名下；借名买房导致名义权利人与实际权利人不一致；农村宅基地上的房屋因政策限制无法正常办理登记等。
这些产权界定问题直接影响到执行的合法性和有效性。执行法官需要准确判断财产的实际权属状况，既要保护申请执行人的合法权益，又要避免侵害案外人的正当权利。在这个过程中，如何平衡效率与公平、形式审查与实质审查的关系，成为执行工作中的重要课题。
查封处置难题
不动产查封是执行程序中的重要环节，但实践中常常面临多种挑战。首先是查封范围的确定问题：对于不动产的查封是否包括土地使用权上的建筑物？是否包括不动产的附属设施？这些问题都需要执行法官根据具体情况做出判断。
其次是查封方式的选择。现行法律规定了预查封、正式查封等多种方式，每种方式都有其特定的适用条件和法律效果。执行人员需要根据案件进展情况、财产实际状况等因素，选择最适宜的查封方式。
最后是查封财产的保管问题。查封后的不动产需要妥善保管，防止价值减损。但实践中，由于人力物力限制，法院往往难以直接管理查封财产，多依赖于当事人的配合，这就存在财产被恶意破坏或转移的风险。
权益平衡难题
不动产执行中最复杂的莫过于各种权益的平衡问题。典型的情况包括：如何平衡抵押权人与普通债权人的利益？如何处理建设工程价款优先受偿权与抵押权的冲突？如何保障被执行人及其家属的基本居住需求？
特别是对于家庭唯一住房的执行问题，一直是司法实践中的难点。《民事诉讼法》和相关司法解释虽然规定了在一定条件下可以执行唯一住房，但如何认定“必要居住需求”、如何提供临时住房保障、如何确定补贴标准等，都需要执行法官根据案件具体情况做出裁量。
新规则的理解与适用
近年来，最高人民法院陆续出台了一系列关于执行工作的司法解释和规范性文件，对执行异议的审查标准、执行措施的适用条件、执行程序的规范要求等都作出了更加明确的规定。
谭秋桂教授在讲座中重点讲解了这些新规则的理解与适用问题。例如，对于执行异议的审查，新规则强调了形式审查与实质审查的区别，明确了不同阶段的不同审查标准；对于执行措施的采取，新规则规范了查封、扣押、冻结等措施的适用条件和程序要求；对于执行程序的推进，新规则完善了执行听证、执行裁决等环节的操作规范。
这些新规则的出台，为不动产执行工作提供了更加明确的指引，但也对执行人员的专业能力提出了更高要求。执行人员需要准确理解法律规则的内涵和目的，灵活运用于具体案件，既要确保执行效率，又要保障程序公正。
从理论到实践：案例剖析的方法论价值
谭秋桂教授在讲座中结合真实案例进行了深入剖析，这种案例教学方法受到了参训干警的广泛好评。一位参训干警表示：“从法条解读到案例剖析，每一个知识点都精准对接我们工作中的困惑。”
案例教学的优势在于能够将抽象的法律规则与具体的实践问题相对接，帮助执行人员理解法律规则的实际应用。通过分析典型案例，执行人员可以掌握处理类似问题的方法和思路，提高解决复杂问题的能力。
例如，在处理唯一住房执行问题时，可以通过案例学习如何审查“必要居住需求”的认定标准，如何确定临时住房的保障标准，如何协调不同利益主体之间的关系。这些实践经验对于提高执行工作的规范性和有效性具有重要价值。
专业化培训：提升司法质效的重要途径
焦作中院组织开展的“怀庆天平大讲堂”系列培训活动，反映了司法机关对专业化建设的高度重视。通过邀请权威专家授课，帮助司法人员更新知识结构，提高专业素养，这是提升司法质效的重要途径。
不动产执行工作的复杂性要求执行人员不仅熟悉法律规则，还要了解相关领域的专业知识。例如，对于不动产评估价值的判断，需要了解房地产市场的基本情况；对于建设工程优先受偿权的认定，需要了解工程建设的基本流程；对于农村宅基地上房屋的执行，需要了解土地管理政策的基本要求。
因此，专业化培训应当成为执行队伍建设的常态化工作。通过系统性的培训，可以帮助执行人员构建完整的知识体系，提高处理复杂问题的能力。同时，培训还可以促进不同法院、不同法官之间的经验交流，形成统一的执法标准，提高司法公信力。
未来展望：不动产执行的发展方向
随着经济社会的发展和法律制度的完善，不动产执行工作也将面临新的挑战和机遇。未来，有几个方面值得特别关注：
首先是数字化转型带来的影响。随着不动产登记信息的电子化和网络化，执行法官可以更加便捷地查询财产信息，提高执行效率。但同时，也需要关注数字鸿沟问题，确保所有当事人都能平等地利用这些技术手段。
其次是协同机制的完善。不动产执行涉及多个部门和环节，需要建立更加高效的协同机制。例如，与不动产登记机构的协作、与税务部门的配合、与金融机构的沟通等，都需要建立规范化的流程和标准。
最后是权利保障的强化。随着人民群众权利意识的提高，对执行工作中权利保障的要求也越来越高。未来需要进一步完善执行救济机制，保障当事人和案外人的程序权利和实体权利。
结语
焦作中院“怀庆天平大讲堂”聚焦不动产执行问题，反映了司法机关对实践难题的高度关注和积极应对。通过专业化培训提高执行队伍的能力素质，通过案例剖析深化对法律规则的理解应用，通过经验交流促进执法标准的统一规范，这些措施都将有助于破解“执行难”问题，提高司法公信力和权威性。
不动产执行作为民事执行领域的“硬骨头”，需要执行人员具备较高的专业素养和司法智慧。只有在准确把握法律规则的基础上，灵活运用各种执行方法和技巧，才能妥善处理各种复杂问题，实现法律效果与社会效果的统一。未来，随着法律制度的完善和执行能力的提升，不动产执行工作必将迈上新台阶，为维护当事人合法权益、促进社会公平正义发挥更加重要的作用。
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